民间融资模式的法律救赎
发布日期: 2005-11-04 所属栏目: 投资融资
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作者:<法人>杂志记者 王娜 |
《法人》：目前房地产市场上为什么会出现开发商向民间“借高利贷”这种现象？ 孟宪生：宏观调控一年多的时间里，为防止银行相对的金融风险，国家对开发商的贷款支持越来越小。但是，很多已经开工的项目仍要继续建设，开发商出现资金缺口，这是客观必然的。 另一方面，随着近20年中国经济的高速发展，人们手中可支配的收入越来越多，包括工资收入以及其他的一些收入。可是人们却找不到一条很好的通道，能够将这些收入用于投资赚钱。所以，不管是发信托、发国债，还是发行别的有投资价值的东西，只要一出来，就会被人们抢空。 而现在房地产市场正好出现了这样一个瓶颈，社会又有需求，这种现象就随之产生了。相信其他的省市也有这种情况，它不单单只是在石家庄才出现。 《法人》：从天山科技工业园和星辰商业广场这两个项目的融资行为看，民间融资将带来哪些问题？ 孟宪生：先从星辰的“商业用房预订协议”来看，实际上这个买卖合同是不确定的，仅是一个预订协议。那么，将来这个商铺到底如何经营，是一个非常麻烦的问题。从现在全国的商业地产来看，这种所谓的产权地产，几乎都失败了。因为它产权复杂、没有统一的经营，不能形成规模。 对于小投资者来讲，买商铺追求的是一种长期的回报。但是，因为没有统一的经营，造成了没有长期的回报，那么这个时候，即便是经营者卖出去了商铺，最后产生纠纷也在所难免，北京、深圳、长春等城市都出现过相关的纠纷，这种纠纷势必会带来社会的波动。 对于经营者来说，一定要把眼光放长远一点，不要简单的考虑融完资，解决了资金问题就行了。如果仅看到短期回报，就很可能出现兑现投资者资金回报时产生新的资金断链。如果新的资金问题不能够解决的话，那这个项目就很有可能要死掉。 所以，在这两个项目的经营模式和经营设置中，任何一个环节出事了，都会产生大问题。这些经营者对风险没有充分的考虑，也没有避险的措施。如果他们不及时修正现有的融资方案，将来的风险会很大，严重的可能会让经营者坐牢。 《法人》：如何来规范民间融资这种高风险的行为？目前我国有没有相关的法律法规来限制这种行为？ 孟宪生：房地产市场目前的发展状况，急需要有关政策进行调整。民间融资这种高风险行为应该引起有关管理部门的重视，希望国家尽快制定房地产或者是固定资产投资管理的相关法律，使融投资渠道畅通。 国家一直对于金融领域实行经营许可制度。银行、信用社、信托投资公司，取得这种经营资格都要法律手续的许可，这样，在我们的金融体系里向公众融资就有一定的限制。包括向公众公开发行股份，都必须严格管理在一定的范围内。 对这种公众投资有一定的限制，主要是为了维护投资者的利益。一方面，避免大投资者对中小投资者的损害；另一方面，避免因为金融上的风险产生的社会波动和不稳定。 《法人》：这种民间融资模式，是不是只有当它出现了问题时，法律才能监管它？法律在这方面是否存在漏洞？ 孟宪生：任何一个国家的法律都不可能把所有的问题都归纳进去，法律不可能是事无巨细的，也不可能说它没有一点空白点。其实法律本身就是一个规则，关键是在运用这个规则的时候，怎么不去撞击它的禁止性规定。如果在规则之内做事，自然没有人来管，但是，出现违规的时候，就必须受到相应的制裁。 我国现在基本建立了一套较为完善的法律体系，就看在这个法律体系之内如何去运作。如何在现有的法律体制之内去创新自己的经营这是很重要的，但这种创新一定不要违反法律，不要去碰禁止性的规定。 同时，经营者在制定一些融资模式的时候，一定要把避险措施设置好，要把市场可能存在的风险以及法律上存在的风险都考虑到，并告知给投资者，要让风险在可控制的范围内。 很多的非法集资案运作之初，集资者都是抱着集资、赚钱、给回报这样一个良好的心态来操作的，他们想借鸡下蛋干一番大事业。但是在这种高回报的风险下，资金断链了，最终落了个失败的下场。 其实，集资这个概念是非常宽泛的，关键看集资者制定的方案是不是可行的，是不是把可预测的风险披露给别人了。如果没有披露出来，那到时候出了问题这就算是一种欺诈。当然，尽快的建立监管制度非常重要，这种监管并不是说允许或是不允许集资行为，而是看集资者的基本条件够不够，至于有没有人来“买单”这是市场的事。 就现在这两个案例来看，双方签订的合同并不是买卖合同，它仅是一个预订协议，这不管是对于买方还是卖方，法律上的风险都是很大的。其实到不如把这些风险都披露给投资者。 《法人》：把风险披露出来后，会不会影响对其融资和销售产生影响？ 孟宪生：人们现在都越来越理性了，如果投资者认为这种风险是自己可控的话，那么，他可能会加大投资力度。当然，风险披露之后，肯定要有一个风险预警机制。比如说，当这种风险出现之后，会采取一种什么样的措施来规避它。 《法人》：天山科技工业园用了天山集团的另一个项目天山海世界做融资担保，这种担保算不算一种风险规避措施？ 孟宪生：天山海世界虽然是天山集团的项目，但是，如果这个项目80%的产权都已经卖出去了，那这个担保是毫不意义的。如果天山海世界产权仍归天山集团所有，每年都能创造出价值，那这个担保还是有一定价值的。 还有一种情况是，如果天山海世界这个项目是个独立的项目公司开发建设的，那只有项目公司拿它来做担保才是有用的。 同时还应该注意的问题是，这个项目本身有没有商业贷款、有没有在银行做抵押等等。所以这种担保在很多情况下是不可信的。 再说说星辰商业广场，它是用卓达集团的信用来做担保的。我们知道，信用是以资金作为基础的，卓达本身资金链就存在问题，才会走民间融资这条路，这个信用就更不可信了。 《法人》：天山科技工业园打出的合作建房，与很多城市出现的百姓自住的合作建房模式有什么区别？ 孟宪生：这完全是两个概念，天山科技工业园是用了合作建房这个概念来解决自己的资金问题。合作的一个前提是共担风险，绝对不可能还承诺回报。如果承诺有回报的话，严格来说这种行为就等于是借款。 《法人》：房地产投资回报率能不能纳入开发商相关的宣传中？ 孟宪生：国家早就不允许以投资回报率来带动房屋销售了。销售者不要去替消费者预计什么，因为这是市场的事情，要让消费者自己有独立的判断，这样才不容易产生纠纷。当然，销售者提供一个分析资料是可以的，但是这个分析资料绝对不是对预期的东西做出的，应该是一个客观的介绍。 《法人》：在房地产民企向银行贷款越来越难的情况下，很多要继续生存下去的企业就不得不考虑其他的融资渠道，如何解决经营者融资的合法性问题？ 孟宪生：目前，尽管我们国家还没有产业投资基金法，但是有信托法，我们可以把这种融资行为设置为一种信托，通过信托方式来解决经营者融资的合法性问题。通过这种方式，事先将风险充分披露给投资者，那么，如果风险一旦出现，也将由投资者来承担。所以，经营者用信托法来具体操作的话，首先风险是必须告知给投资者的。另外，信托财产具有独立性，在信托财产与开发企业的自有财产本身就设置了一道“防火墙”，信托财产除本身的风险以外不存在其他风险。总体来讲，对投资者是一个保障。 同时，经营者在制定一个融资方案实施的时候，一定要注意一个长期性，也就是说一定要禁止投资短线，因为投资短线容易出现风险。另外，短线投资转手快，这样又助长了房价。而投资长线是非常平稳的，随着经济的发展，其回报是不会低的。 现在的社会并不缺钱，银行存积了那么多的个人存款就充分说明这一点，缺的只是一种信用机制。信用是由三个因素来组成的：市场、资金和法律。这三者结合起来形成一种信用关系，只要这种信用机制建立了，那么我们的资金问题、市场问题、回报问题等等就都解决了。 《法人》：将来我们国家如果出台房地产投资基金法，应该如何来规范这种民间融资行为？ 孟宪生：首先应该严格限制资金的投向，投向不能过于集中；再是应该避免短线投资，如果产权基金法出台的话，天山科技工业园和卓达星辰商业广场制定的短线投资模式都将受到限制。 |
